상가 임차인 권리금 회수, 이렇게 하면 지킬 수 있습니다.

상가를 임대받아 영업을 시작한 임차인에게 권리금 회수는 매우 중요한 문제입니다. 상가 임차인 권리금 회수는 단순히 상가의 위치나 크기에 따라 결정되는 금액이 아니라, 해당 상가에서 임차인이 쌓아온 영업 기반과 관련된 재산적 가치를 나타냅니다. 특히 처음 상가를 임대받을 때 지급한 권리금이 클수록, 이를 회수하지 못했을 때 임차인이 입는 손해는 더욱 커질 수밖에 없습니다.

하지만, 다행히도 2015년 상가건물임대차보호법 제10조의 4가 도입되면서, 이제는 권리금 회수에 대한 법적 보호를 받을 수 있는 길이 열렸습니다.

이번 글에서는 권리금 회수와 관련된 법적 보호 방법과 실제 사례를 통해 임차인에게 도움이 될 수 있는 정보를 자세히 알려드립니다.

상가 임차인 권리금 회수란 무엇인가요?

권리금이란, 임차인이 상가에서 영업을 통해 구축한 상권, 고객, 시설, 영업 노하우 등에 대한 가치를 말합니다.

예를 들어, 좋은 입지에 위치한 상가에서 고객 유치에 성공한 임차인은 이를 신규 임차인에게 넘기며 일정 금액의 권리금을 받을 수 있습니다.

권리금 회수는 상가를 나가면서 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받은 권리금으로 자신의 투자를 보전하는 과정입니다.

그러나 과거에는 임대인이 이를 방해하거나, 신규 임차인과의 계약을 거부하는 일이 빈번했습니다.

임차인 권리금 회수 방해, 법적으로 금지된 행위는?

상가건물임대차보호법 제10조의 4에 따르면, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 할 수 없습니다.

구체적으로 임대차 종료 전 6개월 전부터 종료 시점까지 아래와 같은 행위는 금지됩니다.

1. 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 수령

임차인이 소개한 신규 임차인에게 임대인이 권리금을 요구하거나, 이를 직접 수령하는 것은 명백한 불법입니다.

2. 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거부

임차인이 주선한 신규 임차인이 적법한 조건을 갖췄음에도 불구하고, 임대인이 계약 체결을 거부한다면 이는 권리금 회수 방해에 해당됩니다.

3. 권리금 회수를 방해하는 기타 행위

임대인이 신규 임차인의 입점을 지연시키거나 불필요하게 까다로운 조건을 제시하는 것도 권리금 회수 방해로 간주될 수 있습니다.

직접 영업하겠다는 임대인, 권리금 회수는 어떻게 될까?

만약 임대인이 “내가 직접 영업을 하겠다”며 기존 임차인에게 퇴거를 요구한다면, 기존 임차인은 신규 임차인을 주선할 기회를 잃게 됩니다.

그렇다면 이 경우에도 권리금 회수가 가능할까요?

판례로 본 해결 방법

대법원 2019.7.4. 선고 2018다284226 판결에서는 다음과 같은 중요한 기준을 제시했습니다:

• 원칙: 임차인은 신규 임차인을 주선해야 권리금 회수 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 예외: 임대인이 정당한 사유 없이 “신규 임차인과 계약하지 않겠다”는 의사를 명확히 밝혔다면, 신규 임차인을 주선하지 않아도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 결론: 임대인이 “직접 영업을 하겠다”는 이유로 신규 임차인 계약을 거부했다면, 기존 임차인은 주선 여부와 관계없이 손해배상을 받을 수 있습니다.

상가 임차인 권리금 회수 방해, 손해배상 청구 조건은?

권리금 회수 방해로 손해배상을 청구하려면, 다음 조건을 충족해야 합니다:

1. 임대인의 방해 행위 증명

임대차 종료 전 임대인이 다음과 같은 행위를 했음을 입증해야 합니다:

• 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거부한 경우
• 임대차 계약 체결 의사가 없음을 명확히 밝힌 경우

2. 구체적인 증거 확보

임대차 종료 과정에서 임대인과 나눈 대화, 협상 기록, 신규 임차인의 조건 등을 문서나 이메일로 남겨두어야 합니다.

권리금 회수를 위한 실질적인 조언

권리금 회수를 성공적으로 마무리하려면 아래와 같은 실천 사항을 염두에 두세요:

1. 신규 임차인 주선 과정 기록하기

임대인과 협의하는 모든 과정을 문서나 이메일로 남겨두세요. 이는 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용됩니다.

2. 임대인의 부당한 거부를 입증할 자료 확보

임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거부한 상황을 증명할 수 있는 자료를 모아야 합니다.

3. 전문가와의 상담 활용하기

변호사나 전문가의 도움을 받아 법적 권리를 명확히 이해하고, 필요한 경우 법적 조치를 취하세요.

결론: 권리금 보호, 법적으로 해결하세요

상가건물임대차보호법 제10조의 4는 임차인의 권리금 회수를 보장하기 위한 강력한 법적 근거입니다.

특히 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하거나 권리금 회수를 방해하는 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

권리금이라는 것은 어찌 보면 무언의 프리미엄이라고 할 수 있습니다. 영업이 잘되어 매출이 높을 경우 상당히 많은 프리미엄의 권리금을 받을 수 있지만 반대의 경우에는 시설비 조차도 받지 못하는 경우가 상당합니다.

특히 최근의 부동산 경기를 보면 권리금이란 단어를 찾아 보기 힘들정도로 매출이 나오지 않는 상권들이 맣습니다. 하루 빠리 경기가 좋아져 상권마다 사람들이 넘쳐 나길 기대해 봅니다.

권리금 문제로 고민 중이라면, 법적 근거를 적극 활용해 공정한 거래를 실현하고 재산적 손실을 최소화하세요.”””

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